greece_gus

Στην αυτόνομη θέρμανση, ισχύει ο μαθηματικός τύπος που προβλέπει η μελέτη θέρμανσης και που επανειλημμένως έχουμε προαναφέρει εδώ (μπορείς να την ζητήσεις από τον διαχειριστή)...επομένως δεν είναι μόνον θέμα τετραγωνικών, ωρών ή ορόφου..πάντοτε καταβάλλεται ένα πάγιο είτε καταναλώσεις πετρέλαιο είτε όχι... Το αποθεματικό, συνιστά δαπάνη που αφορά τους ιδιοκτήτες, εκτός εάν έχει συμφωνηθεί άλλως στο μισθωτήριο και στους ειδικούς όρους τούτου(και πάλι όμως, έχει να κάνει με τις κατ' ιδίαν σχέσεις εκμισθωτή-μισθωτή)...Άρα: ο διαχειριστής πρέπει να αναζητήσει τούτο από τους συνιδιοκτήτες της οικοδομής και όχι από τους εκάστοτε μισθωτές... Επί του πρακτέου: αφού δεν απαίτησες συμψηφισμό κοινοχρήστων δαπανών με αποθεματικό, πράξε όπως επεσήμανε ο φίλος ανωτέρω...

Συνήθως ο κανονισμός προβλέπει ότι η διαχείριση είναι υποχρεωτική και μάλιστα με την σειρά έκαστος συνιδιοκτήτης...όποιος δεν επιθυμεί, ας τοποθετήσει στην θέση του τρίτον με δική του δαπάνη...

Ασφαλώς και μπορείς να καλέσεις την αστυνομία, αλλά να ξέρεις ότι δυστυχώς η δικαιοσύνη σήμερα, έχει γίνει εργαλείο των πλουσίων και μόνον...η κατάθεση μηνύσεως, στοιχίζει 100 €, και τούτο δίχως να προσλάβεις δικηγόρο..

Εάν βάλλουν κλειδαριά, αυτό στοιχειοθετεί πέραν των αστικών σου αξιώσεων και το ποινικό αδίκημα της αυτοδικίας...μπορείς να απευθυνθείς στον τοπικό εισαγγελέα... Την αυτοδικία, ως προσβολή μπορείς να την αντικρούσεις και αυτοδύναμα, δηλ. με δυο λόγια δικαιούσαι να αφαιρέσεις τις κλειδαριές, αρκεί αυτό να γίνει σύντομα μετά την τοποθέτησή τους...

Μπορεί εάν εκλεγεί με τις νόμιμες διαδικασίες...όμως : Ανακύπτει ένα θέμα σύγκρουσης συμφερόντων: αφού ο διαχειριστής εκπροσωπεί την ομάδα συμφερόντων των συνιδιοκτητών, πως θα κάνει αγωγή στον εαυτό του για τα οφειλόμενα κοινόχρηστα...; Θα πρέπει να συγκληθεί έκτακτη συνέλευση από τους λοιπούς συνιδιοκτήτες με θέμα την διεκδίκηση των οφειλομένων και να ορισθεί πληρεξούσιος δικηγόρος που θα αναλάβει την διαδικασία εις βάρος του διαχειριστού-οφειλέτου..

nikh82 : το να μην έχεις την ευπορία να προσλάβεις δικηγόρο το καταννοώ...το να μην προασπίζεσαι, όμως, τα δικαιώματά σου με οποιονδήποτε άλλο τρόπο είναι αδιανόητο και μάλιστα με πρόσχημα το πώς είχες συνηθίσει Θεσσαλονίκη.. Ζητάς επομένως : πίνακα δαπανών, και παραστατικά έγγραφα των δαπανών (έγγραφα τα οποία οφείλει να έχει ο διαχειριστής)...όμορφα και ευγενικά...εάν σου αρνηθούν, στείλε ένα εξώδικο που θα αρνείσαι την καταβολή έως ότου σου δοθούν σε αντίγραφα τα ανωτέρω...(εάν δεν ξέρεις πώς, στείλε μου μηνυμα και θα σου δώσω ένα αντίγραφο εξωδίκου..εσύ θα πας μόνον σε ένα Δικαστικό Επιμελητή στην γειτονιά σου να το επιδώσει στον διαχειριστή...το κόστος δεν θα είναι πάνω από 30-40 €)... Επί πλέον : Τι θα πει έχει ένα διαμερισμα μικρό και δεν πληρώνει κοινόχρηστα και άλλα δύο που δεν έχουν δικαίωμα ψήφου ..αυτά είναι ανήκουστα και απαράδεκτα...να απαιτήσεις να χρεωθούν άπαντες όπως ορίζει ο νόμος...

Δεν υπάρχει νόμος που να οριοθετεί την χρήση του ανελκυστήρος....επομένως ισχύει ό,τι προβλέπει ο κανονισμός...(εάν προβλέπει)... Εάν δεν προβλέπει να συζητήσουμε τι μπορεί να γίνει....αλλά εάν πρόκειται περί εξοχικών κατοικιών με πρόβλεψη λειτουργίας κοινοχρήστων κατά τους θερινούς μήνες, τότε ο κανονισμός επέχει θέση νόμου μας αρέσει ή όχι...στο Υποθηκοφυλακείο της περιοχής, μπορεί να γίνει αναζήτηση του κανονισμού, ο οποιος είθισται να συμεπριλαμβάνεται στην συσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας...

Για να μάθεις τι πρέπει να κάνεις, πρώτα εξακριβώνεις ποια είναι τα δικαιώματά σου... Ξεκινάς, λοιπόν, από το να βρεις εάν υπάρχει κανονισμός πολυκατοικίας, τον μελετάς καλά και εντοπίζεις τι προβλέπει σχετικώς....και μετά τα ξαναλέμε...

Να κάνεις αυτοψία στην ζημιά με δικό σου τεχνίτη και να πάρεις προσφορές για το κόστος...να πληρώσει ο μισθωτής και να συμψηφίσεις με τα δεδουλευμένα μισθώματα...

Τον ιδιοκτήτη ασφαλώς...

Ας ξεκινήσουμε λοιπόν από την διαφορά μεταξύ κοινοχρήστου και κοινοκτήτου χώρο.. Κοινόχρηστος είναι ο χώρος που ανήκει σε όλους και χρησιμοποιείται από όλους ...κοινόκτητος είναι ο χώρος που ανήκει τυπικώς κατά κτήση σε όλους, πλην , όμως, δι' ιδιαιτέρας συμφωνίας (π.χ. σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας) χρησιμοποιείται μόνον από συγκεκριμένο-ους (π.χ. ανοικτή θέση σταθμεύσεως στην πυλωτή)... Ως εκ τούτου : την παραβίαση των δικαιωμάτων του κοινοκτήτου , νομιμοποιείται να αποκρούσει μόνον ο έχων έννομο συμφέρον και εν προκειμένω ο οφελούμενος εκ της χρήσεως... Την παραβίαση των δικαιωμάτων του κοινοχρήστου, έχει δικαίωμα και πάλι να αποκρούσει ο οιοσδήποτε επωφελούμενος, δηλ. και ο διαχειριστής (αφού εξουσιοδοτηθεί προς τούτο από την νομίμως συσταθείσα Γ.Σ. ) αλλά και ο κάθε συνδιοκτήτης ατομικώς... Επομένως...η πρόσοψη του εξώστου αποτελεί κοινόκτητο ή κοινόχρηστο χώρο...; και τι λέει γι' αυτό ο κανονισμός και η Σ.Οριζ.ιδιοκτησίας..; Τέλος με το ίδιο σκεπτικό, απαγορεύονται τέντες ή λοιπές κατασκευές που εκτείνονται πέραν των 40 εκ. από το ιδεατό στερεό της οικοδομής (βλ. Κτιριοδομικό κανονισμό), η ανάρτηση κλιματιστικών στην πρόσοψη της πολυκατοικίας, η εγκατάσταση ηλιακών εάν δεν προβλέπεται ρητώς από τον κανονισμό, η ξεχωριστή δορυφορική κεραία στους εξώστες, η τοποθέτηση προστατευτικών στα κιγκλιδώματα (ψάθες, δίχτια κ.λ.π.) αφού αλλοιώνουν την κοινόχρηστη πρόσοψη, το κρέμασμα καλωδίων που διασχίζουν την πρόσοψη από το δώμα κ.ο.κ... Να γιατί, λοιπόν, ισχυρίζομαι ότι ο καθείς πετάει ένα μπουρδολόγημα και μαζί και το μπαλλάκι στον δύσμοιρο διαχειριστή, που πρέπει να έχει υπεράνθρωπες ικανότητες για να ανταπεξέλθει σε κάθε νοητικό ''μπονσάϊ '' που μόνο να απαιτεί ξέρει...(ώσπου να έρθει, βεβαίως η ώρα να αναλάβει κι εκείνος διαχειριστής..)

Αφού όμως, θέλει να το παίξει ειρηνοδίκης ο παραπονούμενος, οφείλει να εξηγήσει στον διαχειριστή με ακρίβεια σε τι συνίσταται η παρανομία και όχι να αρκείται στον ''βεγαλλικό'' λόγο και να πετάει το μπαλάκι στον διαχειριστή..

Να σου εξηγήσει ο παραπονούμενος, τι εννοεί όταν μιλά περί παρανομίας...εκτός και αν θεωρεί ότι τα μεγάλα μπαλκόνια δεν δικαιούνται σκίασης...

Αυτός ο υπολογισμός είναι λανθασμένος και αυθαίρετος...εκτύπωσε την εξίσωση που σού έδωσα και να τους την γνωστοποιήσεις...εάν αντιδράσουν απευθυνθείτε σε μηχανικό..ακόμη και οι εταιρείες κοινοχρήστων τον γνωρίζουν αυτόν τον μαθηματικό τύπο..

Το πάγιο απορρέει απότον πολλαπλασιασμό των συντελεστών με την δαπάνη...βάλε μία εικονική δαπάνη πετρελαίου, και σε ένα από τα διαμερίσματα βάλε μηδέν ώρες κατανάλωσης και στα υπόλοιπα βάλε κάποιες ώρες...θα δεις ότι σε αυτό το διαμέρισμα, θα βγει ένα ποσό και ας μην έχει καταναλώσει...

Θα δεις κάπου στον πίνακα, ότι κάποια διαμερίσματα (συνήθως άνωθεν της πιλωτής και του τελευταίου ορόφου ) έχουν μειωμένους συντελεστές εν σχέσει με τα υπόλοιπα ..

Το 30% είναι αυθαίρετο...εάν δεν πάρεις στα χέρια σου την μελέτη θέρμανσης, δεν πρόκειται να καταλάβεις πώς υπολογίζεται η δαπάνη...εάν αναφέρεσαι σε αυτόνομη θέρμανση με θερμιδικές απώλειες, τότε : Στην περίπτωση αυτή οι δαπάνες πού αφορούν την κατανάλωση πετρελαίου κατανέμονται με βάση την μελέτη του Μηχανολόγου Μηχανικού πού έχει σχεδιάσει το σύστημα κεντρικής θέρμανσης της πολυκατοικίας. Ο Μηχανικός έχει υπολογίσει στην μελέτη του τις σχετικές μεταβλητές οι οποίες χρησιμοποιούνται στον παρακάτω τύπο σε συνάρτηση με τον χρόνο που κάθε ιδιοκτησία χρησιμοποιεί την θέρμανση, ως ακολούθως: Κ = Π * [ fi * εi + (( Ωδ * εi ) / ( Σ Ωδ * εi ))* ( 1 - Σ fi * εi)] Όπου: Κ = η ζητούμενη κατανάλωση του διαμερίσματος σε Ευρώ. Π = η συνολική κατανάλωση πετρελαίου της πολυκατοικίας σε Ευρώ. εi = ο συντελεστής επιβάρυνσης του διαμερίσματος. fi = ο συντελεστής παραμένουσας επιβάρυνσης του διαμερίσματος. Ωδ = ή μέτρηση του διαμερίσματος το διάστημα πού μας ενδιαφέρει. Σεi * Ωδ = Το άθροισμα των γινωμένων των ωρών επί συντελεστές επιβάρυνσης όλων των διαμερισμάτων. Όλοι οι ανωτέρω συντελεστές, εκάστου διαμερίσματος, βρίσκονται στην μελέτη του μηχανικού...

Το πάγιο δεν αναγράφεται, αλλά υπολογίζεται στην μελέτη θέρμανσης : όταν συμπληρώσεις τα ποσά δαπανών και τους αντίστοιχους συντελεστές εκάστου διαμερίσματος...τότε θα δεις ότι σε τυχόν μηδενικές ώρες κάποιου διαμερίσματος , θα βγει κάποιο πάγιο το οποίο δεν είναι σταθερό αλλά κυμαίνεται αναλόγως την δαπάνη θέρμανσης...

Οι δαπάνες διαχωρίζονται σε αναγκαίες, επωφελείς και πολυτελείς....εφ' όσον επομένως, πρόκειται περί αναγκαίων δαπανών, τότε μπορείς να τις καταβάλλεις, συμψηφίζοντας, ως ανεφέρθη, με το μίσθωμα...καλό θα ήταν να αποσταλλεί ένα εξώδικο ή έστω μία επιστολή, που να αναφέρει και να αιτιολογεί την αναγκαιότητα των επισκευών και το προβλεπόμενο κόστος, ώστε να ταχθεί μία εύλογη προθεσμία στον ιδιοκτήτη...

Που εντοπίζεις τον παραλογισμό..;

Εάν δεν σφάλλω, οι μετρητές έχουν στην πρόσοψή τους ένα τυπωμένο μεταλλικό καρτελάκι με έναν αριθμό...ρίξε μια ματιά..

Δεν υπάρχει νόμος κομμένος και ραμένος στα μέτρα που αναφέρεις.. Ο νόμος αυτός με δυο λόγια αναφέρει ότι οι εγκαταστάσεις κεντρικής θερμάνσεως είναι αδιαίρετες (κοινόχρηστες), ότι η συντήρηση, βελτίωση και χρήση των κοινών μερών της οικοδομής καθορίζεται μόνον με ομόφωνη απόφαση των συνιδιοκτητών, ότι `Εκαστος των συνιδιοκτητών υποχρεούται να συνεισφέρη εις τα κοινά βάρη επι τη βάσει της αξίας του ορόφου ή διαμερίσματος ου είναι κύριος.(σιγά την βαριά καθαρεύουσα που δεν καταννοείς) και τέλος ότι : Κοινά βάρη θεωρούνται η συντήρησις και επισκευή των εν άρθρ. 2 παρ. 1 του παρόντος μερών του ακινήτου, εφ` ων καθορίζεται αναγκαστική μεταξύ των κατ` ιδίαν συνιδιοκτητών συνιδιοκτησία και οι παντός είδους φόροι οι βαρύνοντες την κοινήν οικοδομήν. Εξ' όλων των προειρημμένων προκύπτει τηλεφανώς (κατά το δοκούν μοι) ότι δεν μπορείς να αλλάξεις τον προορισμό των κοινοχρήστων πραγμάτων απαλλασόμενος των κοινών δαπανών..

Το καταστατικό είναι μία συμφωνία που ρυθμίζει τις σχεσεις των συνιδιοκτητών..αποτελεί το ανώτατο σημείο αναφοράς, πλην όμως, υπάρχουν και περιπτώσεις όπου τόσο τα καταστατικά όσο και οι αποφάσεις των Γ.Σ. δεν είναι σύννομα και δύναται να καταπέσουν με δικαστική απόφαση.. Η αλλαγή του Κατ/κού συνήθως γίνεται ομοφώνως με συμβολαιογραφικό τύπο και μεταγραφή στο Υποθ/κείο ή εγγραφή στο Κτηματολόγιο...υπάρχουν περιπτώσεις όπου η αλλαγή των όρων του κατ/κού, μπορεί να γίνει και με απλή ή σχετική πλειοψηφία αλλά : δεν μπορείς να αλλάξεις όρους που μεταβάλλουν επί τω χείρω την αξία ή τα δικαιώματα των οριζοντίων ιδιοκτησιών...

Ελλείψει κανονισμού πολυκατοικίας, ισχύει όπως έχουμε πει ο Ν. 3741/1929..φρονώ, επομένως, ότι αφού η εγκατάσταση κεντρικής θερμάνσεως αποτελεί κοινόχρηστο πράγμα της οικοδομής, θα χρειασθεί ομόφωνος απόφασις για την απαλλαγή συνιδιοκτήτου από τα έξοδα θέρμανσης και συντήρησης, ασχέτως εάν επέλεξε να θερμαίνεται δι' άλλου τρόπου..

Εδώ, λοιπόν, αρχίζει και εξειδικεύεται ο συλλογισμός σου, καθώς και το σκεπτικό των δικαστηρίων που θα κρίνουν κατά περίπτωση...προσωπικώς στο παράδειγμά σου, φρονώ ότι την αλλαγή χρώματος, καθώς και ζημίες δυσανάλογες με το επιδιωκόμενο όφελος της χρήσεως του μισθίου (μόνιμα σημάδια σε έπιπλα , ντουλάπια κ.λ.π.), μπορείς να τις επιδιώξεις δικαστικώς.. Από την άλλη πάλι, οπές για τοποθέτηση κλιματιστικού, θεωρώ ότι αποτελούν δικαιολογημένη ελάχιστη φθορά, αφού η χρήση κλιματιστικού είναι σαφώς δικαιολογημένη και δεν μπορεί να υλοποιηθεί δίχως την ελάχιστη αυτή ζημία..